• 【農村】集體建設土地入市成必然趨勢
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2013-11-13  /  瀏覽:2523 次  /  

[導讀]人大農業與農村發展學院教授鄭風田:建立城鄉統一的建設用地市場,就必須讓集體土地入市。早在十幾年前,廣東、浙江就有地方提出地方性的集體土地入市法規,全國不少地方也在試點。

 

 

【公報摘要】

●城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。必須健全體制機制,形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系,讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要加快構建新型農業經營體系,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置,完善城鎮化健康發展體制機制。

●要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革。

城鄉一體

讓農民平等參與現代化進程

【解讀】

中國社會科學院城環所所長潘家華:中國土地所有制一是屬于國有,二是屬于集體,農民在一個集體里作為集體的一員,他對土地是有所有權的。

這個所有權通過兩種方式:一是造房子的宅基地。農民是自給自足的小農經濟,也屬于家庭經營,帶有某種私有的或者自我經營的權利,至少經營權是屬于農戶自己可以支配的部分。

二是聯產承包責任田,這部分也是有使用權的。這些權利在我們過去的法律體系中間應該說是不明確的,我們只是說要規定30年不變或多少年不變,但多少年不變并不意味著我們農民有權利支配、擁有或轉換這樣一些財產權。實際上這些使用權應該是一種財產權。而這部分財產權,比如講我們征收農民的土地,如果讓農民享有這個土地收益的話,以農民種地所享受的收益,應該說對農民來講,他享受的是一種財產權的收益,并不一定這個收益是來自于土地開發的權益,還是屬于土地租賃的權益,或者自己種地所獲取利潤的權益。

如果三中全會文件中所講的,能夠讓農民擁有更多的財產權,就要有這樣一種嘗試,讓宅基地、農民的自留地、農民的承包地能夠以某種形式在市場上流轉,形成這樣一種收益,能夠保障農民的生活,因為土地是農民的生活和生產資料。

從城市發展這個問題來看,三中全會的《決定》是非常明確的,對打破城鄉二元結構,促進城鄉一體發展規劃了非常好的、清晰的藍圖,就是“以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系”。

從這個意義來講,我們確實有了三中全會規劃的這樣一個藍圖,我們打破這樣的二元結構,城鄉一體發展就有了一個非常明確的方向,而且也有了非常明確的以工促農、以城帶鄉的這樣一種可行的方法。

土地市場

建立城鄉統一建設用地市場

【解讀】

中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田:建立城鄉統一的建設用地市場,就必須讓集體土地入市。早在十幾年前,廣東、浙江就有地方提出地方性的集體土地入市法規,全國不少地方也在試點。

但由于各種嚴格的限制,農民的承包地、宅基地、住房不能作為資本流動,很難帶來財產性收入。但現實情況卻是農村集體建設用地隱形市場活躍,違法用地屢禁不止,用地流轉權利缺乏可靠保障,如何打破堅冰,讓工業化與城鎮化過程中農民也能夠真正受益,需要進一步改革。

農村集體建設用地流轉目前還受到諸多制約限制,如何建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要,只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地“同地同價同權”要素市場平等化,才能真正的流轉。未來應該允許農村集體宅基地使用權自由轉讓、抵押和出租。還應該允許農民住房的買賣、抵押和出租。

建立城鄉統一的建設用地市場,農村集體建設土地入市是未來的必然趨勢,但前提是須明確產權主體及權益分配機制,防止公權力侵占。

目前我國的農村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題,未來應該確權發證,明確農民的權益,在此基礎上建設產權交易市場,開啟農村沉睡的資本。

各地農地直接入市試點也有不少問題,比如隨意占用耕地出讓、轉讓、出租用于非農建設,低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地,隨意改變建設用途,用地權屬不清等。這些都應該在未來試驗中逐步完善。

“農村土地入市”還需引入競爭機制。農村集體土地的上市,顯然不宜走政府拍賣的老路, 必須以打破土地一級市場的壟斷為目標,并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢,地價才有望不受操控。農村土地入市要想真正對抑制房價起效,顯然更需競爭機制的引入以及利益關系的重建。

三中全會后,希望土地改革在以下幾方面取得突破:一是縮小乃至取消征地規模;二是打破目前分割的城鄉二元建設用地制度,讓城鄉建設用地能夠同地同權同利;三是農民承包土地獲得抵押權、處置權、轉讓權。

案例

廣東 農民出租土地賺錢買房買車

有媒體報道,廣東農民的私下交易已較為普遍,并自發形成了一個宅基地流轉的地下市場,一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長期的穩定收益,而一些村民則將自己手中的宅基地使用權及其附在其上的建筑物通過各種形式出讓、出租,再用這些錢在城里買房買車,過起城市人生活。

資料顯示,珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際已超過集體建設用地的50%。當地規定集體土地不得開發商品房,只能用于以下項目:一是興辦各類工商企業;二是興辦公共設施和公益事業;三是興建農村村民住宅。

廣東的土地改革有不少值得全國借鑒的地方。制約我國城鎮化發展的一個重要問題是現行的城鄉二元土地制度。目前我國數量龐大的農村集體建設用地普遍存在利用不合理、效率低下等問題。

改革城鄉二元結構,促進城鄉經濟社會發展的一體化進程,為新型城鎮化進程找出了一條路,是促進公平正義的一個重要方面。而賦予農民更多財產權利,也為下一步農村改革指明了方向,對于提高農民生活水平,進一步激發農民積極性傳遞了重要信號。 ——中國(海南)改革發展研究院院長遲福林

城鄉一體化發展從正面角度破解了很多難題,包括農民如何進入城市、社會福利、城鄉兩張皮和二元體制發展。這是個非常巧妙的提法,治理層次的提法破解了很多問題,也為未來政策的發展提供了更好的發展空間,如何改革身份制度問題,讓鄉下人更好地融入城市,讓城里人更好地去鄉下投資。 ——中國人民大學公共政策研究院執行副院長毛壽龍。

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