• 土地管理法修訂 農地有望直接入市
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2013-09-02  /  瀏覽:2700 次  /  

 

中國房地產報從知情人士處獲悉,全國人大常委會正在審議《土地管理法》修訂草案,主要集中在農地入市這一領域。

 

“我們希望2013年年底土地確權能夠全部完成,部分城市給予賦能,下一步的話就是鼓勵城鎮居民購買農村房屋,這是改革的方向。如果這些能夠在實踐中執行,那么《土地管理法》修訂工作就簡單了。”國土資源部(以下簡稱“國土部”)土地利用司相關人士告訴記者。

 

據了解,如果本次修訂順利通過,意味著集體土地可以不經過轉為國有土地就可以入市交易。目前,地方政府對于這一呼聲也非常之高。

 

征地制度改革新政

 

“穩定土地產權是推動產權交易的第一步,破題土地制度的第一步就是確權,然后才是賦能。”中國社科院農村發展研究所研究員黨國英表示。

 

根據國務院安排,國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政,今年年內有望推出的相關政策除了重新修訂后的《土地管理法》,還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等,受此影響,未來農地征補過程中,農民不僅有望獲得較高的補償收益,還可以逐步成為農地入市的交易主體。

 

土地問題是中國房地產乃至中國經濟的核心環節之一。早在2010年,時任國務院總理溫家寶就在回答城鎮化問題時直言,土地問題根本上與制度有關,農民合法的土地得不到應有的保障,現有的財稅制度在相當程度上還存在著“土地財政”的現象。這造成一手從農民那里廉價得到土地,另一手又高價賣給開發商。他明確表示,必須從制度上解決這些問題。

 

從那時起,國家就在醞釀立法解決土地問題。2010年1月,國務院法制辦公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿。該征求意見稿適用范圍為國有土地上的房屋征收與補償,對于大量出現的“唐福珍們”的集體土地征收和拆遷問題,則無能為力。

 

也在同一年,北京大學法學院教授沈巋透露,國務院有關部門正在考慮如何解決集體土地征收問題。他分析,可以通過修改土地管理法及其實施條例的方式來解決,亦不排除同時制訂一部具體細致的集體土地征收和補償條例的可能。集體土地征收和補償中存在的問題,諸如補償標準過低、補償不公、失地農民生活保障、暴力強拆等。

 

即便是《國有土地上房屋征收與補償條例》,其正式出臺也是在一年以后,而對于集體土地征收條例,則一拖再拖。2011年,媒體曾曝該條例將于2012年出臺,然而至今沒有消息。

 

中國政法大學副校長馬懷德在接受媒體采訪時認為,集體土地更應保護。城市土地所有權是國家的,但農村集體土地不同,“你從農民手里把集體土地轉變成了國有土地,把不是你的東西變成你的東西,從某種意義上說,集體土地征收的程序、條件、補償標準,都應當比國有土地使用權收回更嚴格”。

 

目前集體土地征收中涉及補償的費用為三類:土地補償費、地上附著物補償費和青苗補償費。土地補償費歸村集體經濟組織所有,后兩者歸所有者所有。

 

立法規范集體土地征收和補償,最大困難在于如何確定補償標準。業內人士分析,集體土地在沒有轉為國有土地時,沒有真正的市場價值。中國土地市場是由國家壟斷一級土地市場,土地轉為國有以后,通過招拍掛等方式形成土地使用權的市場價值。

 

但農村的土地使用權價值,因不能進入到一級土地市場,并不能簡單地用市場價去補償。如果以國有土地上房屋拆遷的價格(暗含土地使用權價值)去補償,又會產生如土地增值歸誰所有等問題。

 

根據目前中國房地產報獲得的信息,集體土地可以不經過轉為國有土地就入市交易,這無疑將會改變集體土地的面貌。如果城鎮人口能夠購買農屋,小產權房問題也有望解決。

 

突圍:溫州樣本

 

“農村改革的重點是給予農民產權,包括土地產權和房屋產權,然后就是賦能。農民擁有土地和房屋產權后,可以用于抵押、轉讓、投資,進而轉化為資本。”經濟學家厲以寧在接受中國房地產報記者采訪時表示。

 

2012年,作為推進城鎮化的重要方面,農村土地改革再度被提上議程。在完成農村土地確權的基礎上,廣東、廣西、湖北、山東等地均加速推進農村土地改革及土地產權交易試點。

 

兼具國家級農村改革試驗區和金融綜合改革試驗區身份的溫州,正在成為農村土地改革的新樣本。

記者從浙江省國土資源廳官網上獲悉,溫州市農村土地將全部進行確權,而整個浙江省土地確權率達到97%。

 

溫州市近日發布的《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)規定,自10月1日起,包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。

 

長期以來,我國法律對農民私有房屋的買賣、轉讓限制嚴格,禁止轉讓給外村村民和非農業戶口居民。溫州這次改革最大的突破在于,農屋從村級交易擴展到縣域交易。值得一提的是,非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房買賣。

 

根據《辦法》,這12類農村產權包括:農村土地承包經營權;林地使用權、林木所有權和山林股權;水域、灘涂養殖權;農村集體資產所有權;農村集體經濟組織股權;農村房屋所有權;農村集體經營性建設用地使用權;農業裝備所有權;活體畜禽所有權;農產品期權;農業類知識產權以及其他依法可以交易的農村產權等。

 

《辦法》規定,溫州市區涉及的農村產權交易行為,將由溫州市農村產權服務中心辦理。其他縣(市)應設立農村產權服務中心,加掛“溫州市農村產權服務中心分中心”牌子,負責各自轄區的農村產權交易服務。溫州市農村產權服務中心有限公司成立于2012年年底,是專門從事農村產權交易服務的國有獨資公司。

 

在產權交易的收益分配方面,《辦法》規定農村集體產權的交易收益,應當納入本集體經濟組織財產實行統一管理,用于該集體經濟組織成員福利分配、社會保障、新農村建設等公益事業。而農村個人產權的交易收益,歸個人所有。

 

“溫州土地政策最大的進步在于不僅僅讓這些土地和房屋在本村流動,更主要的是跨出了村。只要你是當地農民,你就可以在溫州進行購買農村房屋,這是農村房屋走向市場化的標志之一,具有一定的突破意義。”上述國土部土地利用司相關人士告訴記者。

 

青島市國土資源局內部人士也向記者肯定了這次溫州市土地改革,“如果溫州市能夠保護好耕地紅線,同時保護農村特有的自然和人文環境不被破壞,至少可以盤活一部分農村經濟,因為按照現在的情況農民收入的提升僅僅依靠政府補貼,即便按照100元/人補貼,也需要很大的財政開支。”“溫州土地改革僅僅是封閉式試驗,但下一步土地改革的突破會更大,就是鼓勵城鎮居民購買宅基地或農村房屋。”該人士稱。

 

糾結:平度鏡像

 

但溫州試點的遠水,并沒有解決農村土地難題的近渴。距溫州1400公里的山東平度,一場震驚全國的事件就再次折射出土地帶給人們的財富、焦慮和沖突。

 

8月26日,被山東省青島市平度市警方拘禁在看守所內的陳寶成得知,平度市金溝子村村委會向其家人下發通知,決定不再對其房屋和宅基地進行改造。村委會表示,仍免費設立獨立管線,保障所有拒拆戶正常用水用電。

 

陳寶成震驚全國的抗爭獲得了暫時的勝利,然而這是否能夠代表保護中國農民房屋和宅基地產權的努力收獲成功果實仍存疑問。平度事件,是當下中國農村集體土地以及房屋征收補償問題的一個縮影,各地類似糾紛層出不窮,推進土地確權和完善征地制度迫在眉睫。

 

2005年,平度市政府頒發了《關于加快市區村莊改造的意見》,鼓勵加快金溝子村舊村改造。隨后每隔幾年,這份文件就會被更新,至2010年,平度市《關于加快推進城鄉住房建設和危房改造的實施意見》頒布,制定了宏大的村莊改造計劃,至2014年底將涉及94個村莊。

 

持續擴大的舊村改造和地方政府急切的利益訴求夾裹在一起,不斷提速,也誘發了不少矛盾。

 

“在征得全村95%以上的村民同意,并報市政府批準后,我們引進了平度市大有同人投資開發有限公司為村民進行改造。方案是村民的舊宅基地一平方米抵新房一平方米,農民由住平房變為住樓房。此外,原房屋經評估后,按照1250元/平方米折抵新房面積。”金溝子村委會人員告訴中國房地產報記者。

 

記者在當地看到,很多原有村民都搬進了回遷房小區,這些小區環境已經比較成熟,很多樓房一層已經被各種商鋪所擠滿,從畫室培訓到五金買賣等,還引進了華夏銀行。

 

村委會方面表示,房屋有810套,而全村戶籍人口只有829人,平均每人超過一套。這些商鋪的租金將被用于村民,如村委會每年為18歲以上的村民繳納1500元的養老保險金,幼兒園免費就讀,免交取暖費、物業費等。

“我們很滿意這種狀況。”多位受訪的新村居民對記者表示。

 

然而陳寶成非常不滿意。陳寶成家的房子正好處于人民路規劃的延長線上,人民路屬于政府公共項目,如果修建應當通過征地程序。按照2012年平度市政府意見,改造片區內新修建的市政道路、其他市政公共設施占用改造村莊原址土地的,由市政府負責支付征收費用,或者在片區新增土地內置換等量土地。

 

而在金鉤子村舊村改造項目中,平度市政府拒絕向外界披露變更土地所有權所經過的程序。“金溝子村征地程序是合法合規的,并不存在違法違規行為。”平度市國土資源局相關人士告訴記者。

 

陳寶成還認為,評估價以2006年評估時為準,而不是搬遷時的市場價,陳寶成的祖屋大約90平方米,加上整個小院,共計約200平方米的宅基地。

 

“當時我們承諾給他同樣面積的新房,以及10萬元,但被拒絕,后來加到13萬元他還是不答應,”村委會人員對記者說,“陳寶成要的是7套商品房和600萬元現金,而且選房范圍不局限于金溝子村,而是要在平度范圍內選房。600萬元在這里都蓋一棟樓了,實在是沒辦法接受。”此外,由于新房建設用地屬于國有劃撥用地,并沒有相應的房屋產權證。

 

“農民幾乎是免費得到了數套市場價為每平方米4000余元的房子,這顯然是不小的誘惑。但是,他們至今沒有領到房產證,許多人表示不知曉今后要補交土地收益才能交易。陳寶成曾向當地政府反映過房產證的問題,但是并沒有得到清晰答復。”拒絕拆遷方人士告訴記者。

 

而隨后爆發的一系列惡性沖突,最終換來的結果是陳寶成被拘留,而他的房屋最終得以保全,同時保留的或許還有另外4家拒拆戶。

 

“平度事件在全國范圍內很普遍,折射出的農村土地產權問題的困境——我國大多數農民宅基地上的房屋沒有房屋產權和土地產權證明,所以遇到拆遷等事情無法進行保護。解決現在農村土地制度的關鍵在于確權,確權后然后才能賦能。”一位土地專家對記者表示。

 

“這類問題主要出現在農村集體土地產權不清晰上,現在正在醞釀的集體土地立法將會解決這個問題。”華遠地產董事長任志強對中國房地產報表示,“最終的解決方案是土地私有化。”北京京鼎律師事務所律師杜兆勇認為,平度事件將會推動保障和確認農民房屋與宅基地產權的進程,而這恰恰是農村土地產權交易的基礎。%C

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